조합 임원 자격 새창
조합 임원 자격제·사업승인 요건 완화·지주조합원제 도입이 핵심
주택법에 따른 지역주택조합 제도는 무주택 실수요자의 주택 마련을 위한 민간 자율형 공급 방식으로 출발했지만, 현행 제도의 미비로 인해 상당수가 정체 상태에 놓이며 사회적 문제로 번지고 있다.
국토교통부가 2025년 7월 8일 발표한 전국 지역주택조합 실태조사에 따르면, 전국 208개 조합 중 187곳(90%)에서 크고 작은 분쟁이 발생했고, 이 중 절반 이상은 조합설립 전인 추진위원회 단계에서 발생했다.
또한, 전체 618개 지역주택조합 사업 중 조합설립 인가 이후에도 사업승인을 받지 못한 사업장은 130개소에 달하며, 이들 사업의 건립 예정 세대 수는 약 9만 세대로 추정된다.
이러한 제도 운영상의 문제는 ‘조합원 보호 미비’, ‘사업지연에 따른 피해 확산’, ‘공급 차질’이라는 삼중고를 초래하고 있다. 이에 따라 실효성 있는 제도 정비가 반드시 필요하다.
조합임원 자격제도 도입… 책임성과 전문성 강화
현행 주택법은 조합장과 추진위원장에 대해 별도의 자격 요건 없이 조합원 중에서 선출할 수 있도록 하고 있다. 하지만 수백억 원의 자금 집행과 행정 인허가 절차, 분양계획 수립 등 복잡한 사업을 이끄는 역할인 만큼, 전문성과 윤리의식은 필수다.
이에 따라 다음과 같은 조합임원 자격제도 도입이 필요하다.
조합원 모집 20명 이상 시 추진위원회 인가제 도입: 조기에 행정 감독 개입 가능
조합장·추진위원장은 사전 교육 이수 후 자격증 발급
2년마다 보수교육 의무화, 2회 이상 미이수 시 자격정지 또는 박탈
이러한 제도를 통해 조합 내 불투명한 의사결정, 정보 비대칭, 부정행위 등의 문제를 원천 차단할 수 있다.
업무대행사도 제도권으로… 보수교육 의무화 필요
지역주택조합 사업에서 실무 집행을 주도하는 업무대행사는 현재 △등록사업자(건설사) △공인중개사 △정비사업전문관리업자 △부동산개발업 등록사업자 △부동산신탁회사 등 5가지로 규정돼 있으며, 자본금 요건만 충족하면 누구나 참여할 수 있다.
하지만 사업추진 이후에 대한 관리 감독 장치가 전무하다. 실무경험이 부족한 법률사무소나 부동산컨설팅업체가 개입하면서 조합원 피해가 빈번하게 발생하고 있다는 점도 문제다.
이에 따라 업무대행사 역시 2년 주기의 보수교육 이수 의무화와 교육 이수 여부에 따른 등급제 운영 등 관리 체계의 법제화가 필요하다.
사업계획승인 요건 완화와 지주조합원제 도입… 공급 활성화의 열쇠
가장 큰 문제는 현행 주택법이 사업계획승인 요건으로 토지소유권 95% 이상 확보를 요구하고 있다는 점이다. 이는 도시정비법상 재개발(75%), 재건축(70%)과 비교해 형평성에 어긋난다.
국토부의 발표에 따르면130여 개의 조합은 토지를 90% 이상 확보했음에도 사업계획승인을 받지 못해 수년째 멈춰선 상태다. 해당 조합의 총 예정 세대수는 약 9만 호로, 법이 개정되면 도심 내 단기간에 대규모 주택공급이 가능해진다.
또한, ‘지주조합원제도’ 도입을 통해 사업구역 내 토지등소유자가 조합원으로 명확히 참여할 수 있도록 제도화하면 다음과 같은 효과가 있다.
토지확보율 상승 → 사업지연 해소
조합원 모집 원활 → 조합 운영 안정
금융구조·분양가 안정 → 실수요자 이익
결론: 규제가 아닌 신뢰 회복의 출발점
지역주택조합 제도는 결코 실패한 제도가 아니다. 서울 동작구처럼 12개 조합이 성공적으로 입주를 완료한 사례도 있다. 문제는 제도적 장치의 부재로 인해 정상 추진이 좌절되는 구조적 리스크다.
조합임원 자격제, 업무대행사 교육·관리제, 사업승인요건 80% 완화, 지주조합원제 도입은 단지 규제가 아닌, 신뢰 회복과 주택공급 활성화를 위한 개혁적 접근이다.
정부와 국회는 이제 응답할 차례다.
서민주거안정을 위한 이 제도를 더 이상 방치하지 말고, 실효성 있는 제도 개선으로 조합원의 눈물이 도심 속 새 아파트로 바뀌는 길을 열어야한다
